住宅ローンの繰上げ返済は返済額軽減型の方が良い


今こそ見直せ!住宅ローン―自分でできる借り換え・繰上返済シミュレーション
週刊住宅新聞社
池上 秀司

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★[2011/1/30追記]やっぱり期間短縮のほうがお得かもしれない。計算を間違えていたようで、利息だけ計算しても期間短縮のほうが減りそう。詳細計算中。★

この本を読んで、色々調べた結果、繰上返済手数料が無料であれば、
住宅ローンの繰上返済は期間短縮型より返済額軽減型の方が絶対いい
ことが判った。


期間短縮型は、毎月の返済額は変えず、返済期間を短縮する、
返済額軽減型は、期間は変えず、毎月の返済額を減らす。

通常は、期間短縮型の方が良いという理論が多い。
http://www.nomu.com/loan/story/08.html
それは、直近の返済を飛ばすため、利息が多い時期の返済が無くなり、元金の支払いが進み、
結果的に利息支払いが減るという理由からだ。
しかし、それは、おそらく、繰上げ返済をその後しない場合の話だろうと思う。

この本の考えは今払っている利息を考えようという考えで、この考えと、
本で紹介されているExcel計算式などを使い、支払っている利息金額を中心に考えると、
どう考えても返済額軽減の方が良いという結論になる。
同じ額を繰り上げ返済した場合を計算すると、
向こう1年間で支払う利息額は、返済額軽減型の方が少なくなるから
だ。


たとえば、100万円繰上げ返済して、返済額が4000円
(うち、利息分が2000円、元金充当額が2000円)削減するケースを考える。

そうした場合、新生銀行や住信SBIなどの小額から繰上返済できて、手数料無料の金融機関なら
毎月2000円繰上返済する。そうすれば、元金の支払い速度は落ちないのだ。
払わなくなった利息分2000円がまるまるお得だし、それを繰り上げ返済すれば、
元金を多く減らせる

フラット35であれば、100万以上しか繰上返済できないので、浮いた分の支払いを無駄遣いせず
次の繰上げ返済用に貯めていき、次の繰上げ返済を前倒しすればいい
のだ。



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